詹姆士的投資筆記

話說前幾個禮拜香港最大的新聞就是熱錢湧入香港，金管局為了維持聯繫匯率，自10/20到11月初八度進場買美元賣港幣，已經向銀行體系注入244億港元。我們知道如果熱錢湧入的時候，如果不想讓本國貨幣上漲，央行等機構只能大印本國鈔票來將本國匯率壓底，而無論這樣的干預是否成功，國內資金泛濫的結果是不會改變，香港如此，台灣也是。我們現在要探討的不是這波熱錢湧入香港的影響，因為我們沒有足夠的數據了解這些資金到底大不大，以及可以有多少影響，但是衍生到現今環境，就是一遇到問題就開啟印鈔機來處理，所以熱錢、低利、資金氾濫是現在的大趨勢，這個趨勢下我們認為房地產投資信託，也就是REITs(Real Estate Investment Trust)會是個很好的投資標的。有幾個理由：

1.房地產在通貨膨脹環境下具有保值性，現在房地產行情為何未這麼火熱，其中一個原因是許多有錢人以房地產取代存摺裡的現金做為儲存財富的工具。

2.房地產會有租金收入，現在在台北市絕大多數的住宅租金報酬率在2%以下，而REITs所能提供的租金報酬約在5%~8%之間，這是個非常穩定收入。

3.另一個是我們在買房子都希望買便宜一點，而有許多的REITs都提供了非常大的折價，折價的意思是一坪市價60萬的物件給我們只需要用八折價格48萬就可以買入，如果不是用過高的價格購買，也不需要擔心房地產過熱的風險。

以上是投資REITs可能會有的好處，這邊要介紹的一檔具有上述好處的房地產信託基金，這檔REITs是越秀房地產投資信託基金(405.HK)，這是在香港掛牌的REITs，其相關內容將在下面一一介紹。

股權結構

越秀地產投資信託基金(405.HK)是越秀地產(123.HK)這家香港上市公司所發行的REITs，而越秀地產(123.HK)的主要股東廣州越秀集團是隸屬於廣州市人民政府國有資產監督管理委員會管理的國有企業，股權結構如下。所以越秀地產(123.HK)是國企，而越秀地產投資信託基金(405.HK)所持有的房地產物件原先是越秀地產(123.HK)所開發的商用大樓(寫字樓)與購物中心，未來越秀地產投資信託基金(405.HK)也會新增納入其他商用不動產或接手越秀地產(123.HK)所開發的地產。 

商用不動產投資內容

(單位：百萬人民幣，日期：2012/6/30)

而在上半年財報公布後，越秀地產投資信託基金(405.HK)從母公司越秀地產(123.HK)購入了廣州國際金融中心(GZIFC)，這個樓高103層中國第六高建築集辦公、酒店、休閒娛樂為一體的綜合性商務中心是目前越秀地產投資信託基金(405.HK)持有的最大物業，目前廣州國際金融中心(GZIFC)估值153.7億人民幣，已於2010年底投入營運，於五月底時出租率54%，租金回報率6%，預計五六年後運作順暢後回報率將增至9%，詳細資料要等今年年報公布。

價格&租金報酬

下圖是越秀地產投資信託基金(405.HK)的股價與淨值，在2012上半年的財報顯示越秀地產投資信託基金(405.HK)的淨值是5.98港幣，而他的股價在2012/11/21收盤時為3.66，折價幅度高達38.8%，相當於用六折左右的價格可以買到上述的物業。而REITs就像一般的上市公司一樣是可以貸款擁有負債的，所以越秀地產投資信託基金(405.HK)雖然淨值是5.98港元，但持有不動產價值為7.59港元，所以如果我們圖的是不動產上漲的價差，當我們用3.66港元買入REITs就有類似貸款買房子的效果。而如果不動產價格下跌，我們原本就是以61%的價格買入，這個折價也是我們在不動產價格下跌時的一個保險。

而投資REITs最重要的，當然是持續性的租金所帶來的配息，以大陸地區長期增長的趨勢來看，相信無論是商場或是寫字樓的租金長期都會上漲。以過去幾年的配息來看，目前一年的配息約在0.26~0.27港元之間，以3.7元的買入價格估算，每年收益約7.0%~7.2%。

在現在這樣的低利時代，高收益、高配息的標的是近期資金追逐的對象，這也是為何近一年國內外高配息的股票走勢強勁，而我們知道最近台灣的保險業者買商用不動產也無法達到租金收益2.85%的標準，這些現象讓我相信有很高的機會，REITs會因為低利資金無處可去而上漲，而就算預期落空，也還是有7%的報酬。(註：配息與淨值的情況會受到買入廣州國金中心而變化，2012年報公布的資料可能與我們現在提供的資料有所出入，較為謹慎的作法應該追蹤2012年報公布資料作為判斷)